Il regolamento condominiale di tipo contrattuale

Le norme che disciplinano la vita condominiale sono contenute nel regolamento condominiale, questo
ha la funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio che disciplina la vita e l’attività dello stesso come ente di gestione. Può perciò essere considerato la legge interna del condominio. Il regolamento si disti
ngue in assembleare e contrattuale, il primo è approvato a maggioranza dall’ assemblea e proprio perché non è approvato da tutti i condomini unanimemente non ha natura di contratto e può essere impugnato da ciascuno dei condomini dissenzienti e come statuito dall’art 1138 c.c. non può in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Il regolamento di tipo contrattuale può formarsi, o tramite l’approvazione assembleare unanime di tutti i condomini che partecipano al condominio, ovvero può essere predisposto dall’unico originario proprietario dell’intero edificio o dal costruttore. Il regolamento così formato, può contenere sia norme regolamentari che norme contrattuali, quanto alle prime potranno sempre essere modificate con le maggioranze indicate al secondo comma dell’art. 1136 c.c., le seconde invece sono clausole limitatrici dei diritti  dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni (ovvero attributive ad alcuni condomini di diritti maggiori rispetto ad altri) e avendo natura contrattuale per la loro modifica è necessario l’accordo di tutti i condomini, essendo tale parte del regolamento un contratto a tutti gli effetti.

Queste norme traggono la loro forza vincolante dalla volontà dei condomini espressa attraverso l’accettazione di una disciplina predisposta da un soggetto esterne o dall’ unanimità dei condomini stessi ed è destinata a divenire parte integrante del rogito.

Questo regolamento come tutti i contratti ha valore di legge inter partes, tuttavia a norma dell’art. 1372, terzo comma c.c. “il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge”. Ciò significa che in caso di cessione dell’unità immobiliare se il regolamento non è inserito nell’atto d’acquisto o quantomeno espressamente richiamato, non avrà efficacia nei confronti dell’acquirente.

Un’ultima questione è quella attinente alla forma del regolamento condominiale contrattuale.La lettura delle norme ad esso relative dà l’impressione che per ogni regolamento sia necessaria la forma scritta. Le Sezioni Unite, hanno giustamente sottolineato tale fatto affermando che un regolamento di condominio non contenuto nello scritto è inconcepibile perché l’applicazione delle sue disposizioni, a volte di incerta interpretazione, e la sua impugnazione sarebbero difficili se non impossibili in assenza di un riferimento documentale.

E tanto più, la forma scritta è indispensabile se le variazioni riguardano le clausole di un regolamento contrattuale che impongano limitazioni ai diritti immobiliari dei condomini, in quanto queste integrano per la giurisprudenza oneri reali o servitù prediali da trascrivere nei registri della Conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dello stabile condominiale.

Così come per la forma “iniziale” anche le eventuali revisioni devono essere apportate in forma scritta non potendosi far valere una sorta di abrogazione tacita o per facta concludentia. Sul punto l’appena citata sentenza ha affermato che “ritenuto che il regolamento di condominio per essere valido debba risultare da un atto scritto, è indubbio che la stessa forma sia richiesta per le sue modificazioni perché queste, risolvendosi nell’inserimento nel documento di nuove clausole in sostituzione delle originarie, non possono non avere i medesimi requisiti di esse”

Simili clausole devono essere trascritte nei registri immobiliari ed essere menzionate espressamente nei singoli atti di acquisto , l’omessa trascrizione del regolamento di condominio rende inopponibili le clausole limitative della proprietà  a terzi acquirenti e non già a coloro che pattuirono direttamente con l’originario proprietario e venditore le limitazioni stesse.

(Avv. Davide Dari)