Difetti dell’appartamento affittato: cosa si può fare ?

Nell’articolo di oggi rispondimi ad una domanda del nostro utente in materia di locazione in particolare analizzeremo la possibilità di “sciogliere” il contratto in presenza di grossi difetti .

Ho da qualche giorno firmato un contratto di locazione, l’immobile è apparentemente in buone condizioni, ma dopo qualche giorno ho notato che nel soffitto della camera sono presenti grosse crepe e che i travi di legno sono completamente sciupati dalla presenza di tarli. Ho paura che il soffitto possa crollarmi in testa da un momento all’altro. 

Che cosa devo fare? Che cosa posso chiedere al proprietario?

Prima di rispondere alla tua domanda vediamo in modo analitico quale è la normativa applicabile al problema che ci hai prospettato : La prima norma che ci viene utile analizzare è l’art. 1578 CC del nostro Codice Civile, questa ci dice che se al momento della consegna la casa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Ma cosa dobbiamo intedere per vizi ?

La risposta a questa domanda ci viene offerta da un altro articolo del Codice Civile il 1490 : il vizio è tale laddove ed in quanto esso incida concretamente sul godimento del bene, diminuendone od impedendone l’utilizzazione. Al riguardo, è utile far riferimento anche alla giurisprudenza della Cassazione(es. Cass. 11514/2008; Cass. 6580/2013; Cass. 24459/2011; Cass. 11353/2014) secondo la quale i vizi in questione consisterebbero in quei difetti che riguardano “la struttura materiale della cosa, alternandone la integrità in modo tale da impedirne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione ….. fra essi non sono compresi i guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura, nel qual caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ex art. 1576 CC, la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale”.

Un’altra sentenza a cui ci possiamo fare riferimento è del Tribunale di Milano Sez. III, 15 luglio 2006, nella causa decisa dal tribunale meneghino dove l’esito dell’istruttoria, a seguito di una consulenza tecnica emerge che in un immobile locato è inidoneo alla permanenza di persone in ragione dell’umidità proveniente dal sottosuolo per “capillarità” della muratura, risultata priva di impermeabilizzazione.  All’esito dell’istruttoria è emerso che detti vizi sono stati tali da impedire in modo assoluto il godimento dell’immobile per motivi di carattere sanitario dovuti alla salubrità dell’ambiente. 

Cosa fare quindi in caso di difetti strutturali dell’ immobile preso in locazione ?

Abbiamo visto che in caso di vizi tali da ridurre il normale godimento dell’ immobile condotto in locazione il locatario può senz’altro ottenere la risoluzione del contratto , essendo una situazione nella quale è messa in pericolo la integrità della persona del locatario in quanto il vizio del soffitto dell’immobile non permette il pieno godimento dell’immobile locato, secondo la giurisprudenza e secondo le norme sopra citate, possiamo sostenere che l’unica soluzione a cui si deve attenere il locatario è la risoluzione del contratto stipulato con il locatore perché la casa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, ma vediamo nel concreto come casa devi fare :

  • Prima di tutto rivolgiti ad un bravo avvocato affinché provveda comunicare al locatore la tua volontà di risolvere il contratto, o in alternativa diffidi il locatare affinchè provveda alla risoluzione di quiei vizi che comportano l’inutilizzabilità del bene.
  • Se la diffida inviata tramite legale non sorti effetto, e non vi è quindi possibilità di risolvere la questione ” con le buone ” , sarà necessario ricorrere al giudice ed introdurre una azione legale ( di fronte al Tribunale competente in base al luogo in cui si trova il bene locato) affinché venga accertata giudizialmente la risoluzione del del contratto. In questo caso sarà necessario che preliminarmente tu ti procuri una relazione tecnica che dichiari l’esistenza dei vizi lamentati.

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